元宝枫资本 中国的楼市，是美国式反弹，还是日本式沉沦？

中国的房地产市场，从上个世纪九十年代开始，历经了二十多年的高速增长时期，自从2021年开始，市场突变，至今已经连续4年，房价处于下跌趋势。对此，不少人拿上个世纪九十年代日本房地产市场泡沫破裂和2008年美国次贷危机来比较。那么，中国当下的房地产市场行情，和当年日本以及美国的房地产市场有没有可比性？

日本、美国的房地产行情，和中国的楼市一样的地方是，房价在达到顶点以后，开始下跌，前两年的跌势，几乎完全重合。但在第三、四年开始，发生了较大的变化：美国，只用了短短的3年，就开始反弹；而日本的房价，却连续下跌了17年，方才稳住。如今，中国的房地产市场正站在见顶后的第四年，但下跌幅度，只有美国当年的50%左右，和日本相比，下跌的只是个零头。

日本在1990年的时候，房地产市场泡沫破裂。一时间，“血流成河”、“尸横遍野”，很多企业倒闭，大批打工人员下岗。很多中国人认为，日本“失去了二十年”，并归结于是其央行货币政策的失误。虽然首都东京历经30年才重回巅峰状态，但在广袤的日本腹地，也就是相当于中国的三四五线城市，景象却截然不同。2018年，日本共有高达846万户空置住宅，空置率达到惊人的13.6%。

有人认为，症结在于日本没有能及时孵化出能够替代传统制造业的新兴产业，房地产市场泡沫破裂后，造成经济增长的动能不足，财富创造停滞。再加上人口从1.27亿减少到1.21亿，且年轻人潮水般涌向少数大都市，使得大量偏远地区的房产沦为“负资产”，无人接盘。这也说明，当产业空心化和人口流失同时并行时，再强大的经济体，也无法避免房地产市场的结构性坍塌。

美国的情况和日本不同。2008年，美国发生了次贷危机，美联储的量化宽松政策，也确实为房地产市场注入了更强的流动性。但如果认为这是美国房地产市场快速复苏的唯一原因，就有些过于简单。真正能够拯救房地产的“功臣”，是其充满活力的创新生态系统：硅谷的科技发展、波士顿的生物医药集群。

美国的这些高薪、高附加值的产业，源源不断地创造了就业和财富。就像旧金山市，近二十年房价飙升了250%。这是IT精英们等高收入群体对住房的旺盛需求。反观底特律、芝加哥这类传统工业城市，由于缺乏新兴产业的支撑，房价长期处于低位徘徊。还有一个不容忽视的因素，能接受美国的人口，从2.5亿激增至3.3亿，其中超过60%的人口增长来自于移民。这些来自世界各地的新移民，不仅带来了劳动力，更带来了住房需求。这也揭示了“人随产业走，产业撑房价”的发展规律。

因此，美国和日本的经验、教训，告诉我们，所谓的救市政策和措施，不过只是短期的刺激，长期的房地产市场走向，主要取决于区域经济的活力和人口流动的方向。

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